Urbanisme

Publié le lundi 27 novembre 2023

> Vous avez construit un abri de jardin, une piscine ou tout autre projet sans déposer une demande d’autorisation d’urbanisme ?
> Les matériaux que vous avez utilisés sont finalement différents de ceux décrits dans l’autorisation initiale ?
> Votre projet est modifié (déplacement des ouvertures, modifications des dimensions etc…) ?

Construire sans déclarer est une infraction pouvant entraîner des sanctions.

 

VOUS POUVEZ RÉGULARISER !

Quel est l’intérêt de déclarer les travaux  déjà réalisés ?

Plusieurs raisons doivent vous inciter à régulariser vos travaux non-déclarés :

  •  Éviter les sanctions administratives et pénales potentielles qui en découlent ;
  • Assurer votre bien.
    • En cas de sinistre dans la partie non-déclarée de la maison, l’assurance refusera généralement de couvrir les dommages subis, invoquant un espace non compris dans le contrat d’assurance ;
    • En cas de sinistre ayant détruit le bien, le droit de reconstruire à l’identique est exclu ;
  • Valoriser votre bien. En cas de revente future de votre bien, la régularisation de travaux non-déclarés vous donnera la possibilité d’intégrer le nouvel espace à la surface habitable, accroissant ainsi la valeur du bien grâce à des mètres carrés supplémentaires. Vous ne pourrez pas non plus présenter à l’acheteur potentiel une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ce qui augmente alors les risques de désistement et de rétractation de l’offre,  l’acheteur ne voulant pas assumer le risque pénal et administratif d’une construction illégale (car ce risque suit le possesseur du bien).

L’idéal est bien sûr de déclarer les travaux avant leur réalisation. Cependant, si ce n’est pas le cas, il est toujours temps de régulariser votre situation en procédant aux mêmes formalités que s’il s’agissait d’une demande préalable aux travaux. Nous détaillerons la procédure ci-dessous :

 

Comment régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?

La seule manière pour régulariser cette situation – quand cela est possible – est de déposer votre demande de déclaration préalable ou de permis de construire auprès de la mairie.

Si certaines constructions ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, vous aurez à les modifier.

La construction est terminée et rien n’a été déclaré :

La seule manière pour régulariser cette situation – quand cela est possible – est de déposer une demande d’autorisation de construire adaptée, en mairie : Déclaration Préalable ou Permis de Construire.
En l’absence de formulaire spécifique, il faudra indiquer dans le formulaire CERFA, à l’onglet « courte description du projet », qu’il s’agit d’une régularisation de travaux ainsi que la date d’achèvement.

Laconstruction est terminée mais ne correspond pas à ce quia été déclaré :

Si la construction est achevée (c’est-à-dire que la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) a été déposée en mairie) mais qu’il s’avère qu’elle n’est pas conforme à ce qui a été déclaré et autorisé, il faudra déposer une nouvelle demande de Déclaration Préalable ou de Permis de Construire pour régulariser (si c’est possible).

La construction est terminée , ou n’est pas terminée, et ne correspond pas à ce qui a été déclaré :

Il est tout d’abord conseillé de stopper les travaux.
Dans le cas de travaux relevant d’un régime de Permis de Construire, un Permis de Construire modificatif peut être déposé.
Le Permis de Construire doit être en cours de validité (le Permis de Construire initial ne doit pas être périmé) et les travaux ne doivent pas être terminés (donc la Déclaration d’Achèvement ne doit pas avoir été déposée).
Vous ne pouvez déposer une demande de Permis de Construire modificatif que si les modifications sont mineures : changement de l’aspect extérieur de la construction (enduit ton crème au lieu de blanc, modification mineure d’une taille de fenêtre, etc.).
Déposez le formulaire CERFA adapté en mairie et ajoutez-y les plans modifiés du projet.

Si les modifications sont importantes : hauteur, volume, implantation, surfaces, etc., et peuvent être considérées comme un projet totalement différent,  il faudra déposer une nouvelle demande de Permis de Construire pour procéder à une régularisation.

Si les travaux ne sont soumis qu’à Déclaration Préalable, il n’existe pas de formulaire modificatif. Dans ce cas, la seule façon de procéder est d’annuler la Déclaration Préalable initiale et de déposer un nouveau dossier de Déclaration Préalable en mairie.

 

Quel dossier pour régulariser ?

Pour rappel, vous aurez à remplir l’une des Cerfa de la liste suivante :

Pour un permis de construire :

  • Le formulaire Cerfa 13406 pour une demande de permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes (PCMI).
  • Le formulaire Cerfa  13409 pour une demande de permis de construire pour un projet autre que maison individuelle et ses annexes

Pour une déclaration préalable :

  • Le formulaire Cerfa 13404, pour une déclaration préalable concernant les travaux, les constructions et les aménagements qui ne nécessitent pas un permis de construire.
  • Le formulaire Cerfa 13703, pour une déclaration préalable pour une maison individuelle et ses annexes.

Vous pouvez consulter notre page suivante qui vous accompagne dans vos démarches : Quelle démarche pour quels travaux ?

 

Le service d’assistance en ligne est joignable ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R52221

Les travaux réalisés non déclarés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme ?

  • Si la construction est totalement interdite (située dans une zone inconstructible par exemple), la seule régularisation possible est la démolition. Le tribunal peut prévoir des sanctions.
  • Si la construction est autorisée, mais n’est pas conforme à certaines règles (hauteur ou aspect extérieur) la solution est de modifier la construction de manière à la rendre conforme aux règles prescrites.
    La construction et ses modifications devront être régularisées par le dépôt d’une demande d’autorisation de construire. Il faudra bien sûr attendre l’arrêté d’accord pour commencer les travaux de mise en conformité.

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